Международный научно-технический журнал Недвижимость: экономика, управление ISSN 3034-1485 (On-line) ISSN 2073-8412 (Print) DOI: 10.22337/2073-8412 Основан в 2001 г. Выходит 4 раза в год Учредители: Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего образования «Национальный Исследовательский Московский государственный строительный университет » (НИУ МГСУ), ООО «Издательство АСВ» Главный редактор П.Г. Грабовый - заведующий кафедрой «Организация строительства и управление недвижимостью» Национального исследовательского Московского Государственного Строительного Университета, профессор, доктор экономических наук. Включен в утвержденный ВАК Минобрнауки России Перечень рецензируемых научных журналов и изданий, в которых должны быть опубликованы основные научные результаты диссертаций на соискание ученых степеней кандидата и доктора наук по отраслям и группам специальностей: 5.2.3. Региональная и отраслевая экономика (экономические науки); 2.1.7 Технология и организация строительства (технические науки); 2.1.10 Экологическая безопасность строительства и городского хозяйства (технические науки); 2.1.13 Градостроительство, планировка сельских населенных пунктов (технические науки); 2.1.14 Управление жизненным циклом объектов строительства (технические науки). Зарегистрирован Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор). Свидетельство о регистрации ПИ №ФС77-11025 от 30 октября 2001 г. Выдано Министерством Российской федерации по делам печати, телерадиовещания и средств массовой информации. Индексируется международными базами данных: Google Scholar, Scilit, Russian Science Citation Index, Directory of Open Access Journal (DOAJ) Все материалы журнала распространяются по модели открытого доступа Open Access в соответствии с Будапештской инициативой «Открытый доступ» и предоставляются по лицензии Creative Commons Attribution (CC BY-NC-SA 4.0). Авторские права на произведения сохраняются без ограничений.
Содержание и принципы инвестиционного анализа и бизнес-планирования девелоперских проектов комплексного развития территории
Научная статья посвящена актуальной тематике необходимости методического обеспечения реализации проектов программы комплексного развития территории (КРТ), ежегодно наращивающей свой потенциал и являющейся передовым инструментом пространственного преобразования. В условиях нестабильности экономической среды и наличия множества особенностей механизма КРТ девелоперу важно осуществить комплексный подход к предынвестиционной проработке проекта для принятия рационального инвестиционного решения об участии в проекте. В этой связи отмечены проблемы и некоторые важные характерные для механизма КРТ черты, которые влияют на аспекты предын­вестиционной деятельности. Авторами осуществлен анализ понятийно-категорийного аппарата «предынвестиционная стадия» и рассмотрен вопрос процессного наполнения данной стадии. С целью определения возможности и специфики использования в практической деятельности девелопера рассмотрены через призму КРТ инструменты принятия инвестиционного решения — инвестиционный анализ и бизнес-планирования. Для данных процессов представлены общие характеристики и отмечены поведенческие принципы в условиях КРТ, требующие учета в инвестиционно-строительной деятельности девелоперской реализации. Результаты исследования позволили сделать вывод о много­гранности, сложности и важности процессов инвестиционного анализа и бизнес-планирования в рамках предын­вестиционной проработки КРТ.
Copyright (c) 2026 Недвижимость: экономика, управление https://creativecommons.org/licenses/by-nc-sa/4.0
Социальная франшиза: отечественный и зарубежный опыт в строительстве
Целью исследования является проведении всестороннего сравнительного анализа моделей, инструментов и эмпирических эффектов применения механизма социальной франшизы в Российской Федерации и на международных рынках для идентификации лучших практик и критических драйверов успеха. Методология включает системный анализ, сравнительно-сопоставительный подход, разбор конкретных кейсов, а также контент-анализ академических статей, отчетов отраслевых институтов и нормативно-правовой базы. Анализ выявил принципиальные различия моделей социальной франшизы: в России она строится на донорско-проектной парадигме с интенсивной методологической поддержкой и символическими роялти, тогда как в мировой практике преобладает предпринимательско-устойчивая модель, ориентированная на частичную или полную экономическую само­достаточность франчайзи. На основе анализа кейсов выявлены ключевые факторы успеха социальной фран­шизы: стандартизация предоставляемых сервисов и достигаемого социального эффекта, комплексное развитие потенциала франчайзи, внедрение системы мониторинга ключевых показателей эффективности (KPI) и социальной рентабельности инвестиций (SROI), а также использование цифровых платформ и CRM-систем. Выводы подтверждают высокую результативность социальной франшизы как инструмента масштабирования социально значимых инициатив. Для развития механизма в России предложены меры: внедрение гибридных финансовых моделей, формирование консалтинговых центров, усиление влияние, основанное на данных оценки, и адаптация регуляторной среды.
Цифровой двойник территории как инструмент повышения эффективности бизнес-планирования девелоперских проектов
В условиях растущей конкуренции на строительном рынке эффективное планирование является ключевым инструментом оптимизации ресурсов и минимизации рисков, позволяющим строительным компаниям не только выживать, но и добиваться устойчивого роста прибыли за счет ­точного прогно­зирования и координации всех этапов реализации проекта. Одним из важных документов при реализации девелоперского проекта является бизнес-план. Данный документ разрабатывается на основе оценки градостроительного потенциала территории. От того, насколько точно и правильно проведен данный анализ и составлен бизнес-план, зависит объем затрат в проект, точность финансовой модели и главное — эффективность самого проекта. Для повышения точности прогнозов и сценариев развития, достоверности закладываемых параметров и качества получаемой информации на сегодняшний день активно используются инструменты цифровых технологий. Одним из таких инструментов является создание цифрового двойника территории. Также в последнее время важным фактором стало скоординированное развитие транспортной инфраструктуры и инвестиционных проектов. На основе анализа транспортной сети и рынка недвижимости изучается спрос и выявляются нереализованные потребности потенциальных покупателей. На основе полученных данных разрабатываются концепции проектов, отражающие их уникальность и привлекательность. Проводится финансовое моделирование, оценка рисков, обоснование инвестиций и прогноз результатов, а разработанные бизнес-планы становятся основой для принятия инвестиционных решений. Несмотря на активное внедрение цифровых двойников в практику градостроительства, в научной литературе недостаточно изучен вопрос количественной оценки их влияния на синхронизацию транспортной инфраструктуры и девелоперских проектов. Актуальность темы исследования обусловлена необходимостью разработки и формализации методов оценки инфраструктурного лага и способов его минимизации. Цель работы заключается в разработке укрупненной модели количественной оценки влияния цифрового двойника городской территории на параметры транспортной нагрузки и экономическую эффективность девелоперских проектов. Расчет транспортного спроса выполнен на основе укрупненных нормативных показателей городской мобильности, а оценка экономического эффекта на основе сопоставительного анализа инвестиционной привлекательности. Теоретическую основу исследования составили научные труды в области организации строительства, девелопмента недвижимости, градостроительного планирования и цифровизации. Методы исследования: сценарное моделирование и сравнительный анализ.
Ключевые факторы, оказывающие влияние на механизмы формирования инновационного портфеля предприятий газотранспортного строительства
Высокотехнологичные строительные предприятия сталкиваются с необходимостью постоянного внедрения инновационных решений в целях повышения эффективности производства, снижения затрат и повышения конкурентоспособности. Механизмы выбора и внедрения инновационных решений требуют формирования результативных подходов к объективной оценке их потен­циала и сопутствующих рисков. Характерным примером высоко­технологичной подотрасли строительства является сфера газотранспортного строительства, предприятия которой в текущих макроэкономических условиях в полной мере испытывают на себе воздействие эффектов данной проблематики. Субъекты рассматриваемой подотрасли — высоко­технологичные предприятия газотранспортного строительства — в процессе своего функционирования испытывают многоаспектное и разнонаправленное влияние факторов внутренней и внешней среды. Решение научной задачи организационно-экономического моделирования механизмов формирования инновационного портфеля предприятий сопряжено с необходимостью выявления и всеобъемлющего анализа обширного факторного пространства. В результате проведенного автором многоэтапного экспертного анализа были выявлены и классифицированы ключевые внешние и внутренние факторы, оказывающие влияние на механизмы формирования инновационного портфеля предприятий газотранспортного строительства. Применение комплекса выявленных факторов также возможно в рамках оценки инноваций в производственных системах высокотехнологичных строительных предприятий, что может способствовать унификации подходов и повышению результативности механизмов выбора и внедрения инновационных решений, формирования эффективного портфеля инноваций предприятия.
Значимость комплексного моделирования пространственно-территориальной системы при оценке выполнения инвестиционно-строительных проектов
Рассматривается подход к комплексному моделированию пространственно-территориальной системы с точки зрения взаимосвязи и взаимовлияния не отдельных факторов и компонентов, а комплексных систем, которые формируют естественную и искусственную пространственную систему. Принципиальное отличие такого подхода состоит в том, что в нем рассматриваются взаимодействия систем с одинаковым целеполаганием, но разнонаправленным ресурсом при формировании единой системы в процессе выполнения инвестиционно-строительных проектов. Социально-экономический характер пространственно-территориальной системы, учитывающий комплекс использования земельных участков с различным видом землепользования, взаимосвязанных с компонентами технологического процесса при строительстве объектов недвижимости различной функциональности, детерминирует задачу количественного определения баланса модели. Уровень капитализации «чистой» («чистая земля» — природный ресурс на этапе начала процесса организации территории) земли в результате выполнения инвестиционно-строительных проектов отражает эффективность ее использования в независимости от функциональности пространственных объектов. Поэтому этот показатель может выступать в качестве интегрального критерия сбалансированного состояния пространственно-территориальной системы. При этом направленность инвестиционного воздействия определится выявленным несоответствием функционирования отдельных элементов исследуемой системы в процессе инвестиционного обеспечения выполнения проектов. В статье рассматривается метод ресурсной декомпозиции модели для всех участников переустройства территории, позволивший рассчитать эталонные величины экономических параметров системы при условии ее сбалансированной структуры. Полученные результаты стали возможны после создания комплексной модели «генезиса территорий», которая сформирована исходя из взаимосвязанных и взаимообусловленных производственных процессов выполнения проектов строительства. Кроме этого, существенную роль в формировании модели оказало включение в нее человека в качестве основного производственного фактора. Влияние человеческого фактора реализовано в модели как на этапе организационных мероприятий, так и на этапе принятия и осуществления инвестиционного процесса строительства. По результатам декомпозиции модели удалось получить величины коэффициентов капитализации для каждого элемента системы, уровня прибыли предпринимателя, уровня прибыли исполнителей, величину ставки рефинансирования при условии отсутствия потерь в сбалансированной системе. Данные величины могут выступать в качестве эталонных, к которым следует стремиться при освоении территорий в инвестиционных строительных проектах для структурной сбалансированности пространственно-территориальной системы либо отражать сбалансированность рынка недвижимости и состояние отдельных его сегментов на момент их оценки.
Организационно-технологические решения по устройству кровель из полимерных мембран в условиях отрицательных температур
В условиях резкого похолодания, характерного для арктических и приравненных к ним регионов, устройство кровельных покрытий требует применения особых материалов и технологий, способных сохранять эксплуатационные свойства при отрицательных температурах. В статье рассматриваются организационно-технологические решения, связанные с применением полимерных мембранных кровель, включая системы на основе ПВХ (поливинилхлорид), ТПО (термопластичные олефины) и ЭПДМ (этилен-пропилен-диен-­мономер). Проведен всесторонний анализ свойств и характеристик этих материалов, с акцентом на их устойчивость к морозам, эластичность, способность сохранять герметичность и стойкость к механическим нагрузкам. Особое внимание уделено практическим аспектам монтажа кровельных систем в зимний период, включая температурные режимы сварки швов, особенности подготовки основания, допустимые условия транспортировки и хранения, а также мероприятия по обеспечению стабильности укладки в условиях сильного ветра, осадков и ограниченной световой активности. Также выделены ключевые проблемы, возникающие при реализации подобных работ: снижение прочности соединений при нарушении температурного режима, рост числа дефектов из-за некачественной подготовки основания, трудности в логистике и нехватка квалифицированных кадров. В статье представлены технологические карты и приемы, позволяющие минимизировать риски в процессе монтажа, включая использование предварительного прогрева, применение тентов и временных укрытий, контроль над параметрами сварочного оборудования и обучение персонала. Подчеркивается необходимость комплексного подхода к проектированию, логистике и организации производства работ, направленного на обеспечение высокой надежности и долговечности полимерных кровель в условиях отрицательных температур. В результате обоснованы оптимальные решения, сочетающие свойства материалов и требования к технологии монтажа.
Влияние концентрации предприятий стройиндустрии на формирование и развитие жилищного строительства в Московской агломерации
В статье представлен анализ динамики формирования и развития рынка жилья в Москве и Московской области с учетом степени концентрации предприятий строительной индустрии на данной территории. Проведенный анализ базируется на основе статистических данных Единого реестра застройщиков (ЕРЗ) за период 2017–2025 гг. При исследовании были использованы статистические методы, методы системного и динамического анализа. Также были применены системный, динамический и геоинформационный подходы. В ходе проведения исследования были выявлены основные закономерности влияния степени концентрации индустриального домостроения на степень строительной активности по районам Москвы и Московской области. Установлены районы с высокой степенью концентрации рынка объектов недвижимости, где больше половины площадей строящегося жилья возводится десятью крупными застройщиками в рамках каждого региона. Геоинформационный анализ показал формирование нескольких устойчивых территориальных кластеров («островов» застройки), располагающихся преимущественно на границе города Москвы и фактически образующих единую зону строительного развития рынка жилья с прилегающей агломерацией. В статье показано, что локализация строительных проектов связана напрямую с размещением и концентрацией объектов стройиндустрии. Полученные результаты могут быть использованы при планировании поточного возведения объектов недвижимости на рынке жилья и развитии требуемой региональной инфраструктуры.
Выбор рациональных технических решений при ремонте жилых зданий
Неудовлетворительное техническое состояние большинства многоквартирных домов объясняется тем, что большая их часть была построена в период скоростного жилищного строительства (начало 60-х – конец 70-х гг. ХХ в.), основными задачами которого было возводить здания в кратчайшие сроки с минимальными затратами финансовых и материально-­технических ресурсов. Это не могло не сказаться на качестве зданий, поскольку для их возведения использовались дешевые, низкокачественные и недолговечные материалы, а разброс значений нормативных (расчетных) сроков службы основных конструкций, элементов и систем настолько велик, что предполагает практически постоянный их ремонт или замену. В настоящее время практически все многоквартирные дома, возведенные в период массового индустриального жилищного строительства, включены в региональные программы капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, и принципиальное значение имеет выбор при проведении капитального ремонта таких технических решений, которые предусматривали бы применение материалов и изделий с расчетными сроками службы, адекватными остаточным срокам службы несменяемых элементов. В статье излагается разработанная авторами методика определения остаточного ресурса (остаточного срока службы) конструкций, элементов и систем жилых зданий.
Формирование исходных данных для функциональных моделей общежитий университетских кампусов
Роль общежитий в современных университетских кампусах постоянно возрастает. Дополняются и усложняются требования к ним уже не как к среде проживания, а как к среде функционирования. В связи с этим проблема оценки качества функциональной структуры общежитий не менее актуальна в сравнении с другими объектами университетских кампусов. Современные студенческие общежития в структуре университетских кампусов перестают выполнять исключительно функцию проживания и становятся частью образовательной, научно-исследовательской и социальной эко­системы. Однако оценка их проектных решений по-прежнему осуществляется преимущественно на стадии сформированных объемно-планировочных решений и основывается на технико-экономических показателях и нормативной проверке. В настоящей статье авторами продолжено рассмотрение функционального подхода к формированию и оценке объектов университетских кампусов, в частности общежитий, как их обязательных элементов. В рамках функ­ционального подхода здания общежитий рассматриваются как системы функциональных модулей (жилая ячейка, кухня, общественные пространства, этаж и др.), имеющих исчисляемые параметры и критерии. Как инструмент выявления перечней таких параметров и их величин предлагается применение квалиметрической методики, основанной на критериях удовлетворенности пользователей в диапазоне от 0 до 100. Предложенный подход позволяет оценивать разрабатываемые функциональные модели на предпроектной стадии и формировать объемно-планировочные решения на основе интегрального показателя удовлетворенности, а не только нормативного соответствия. Методика может быть интегрирована в цифровые информационные модели зданий общежитий и использоваться при разработке кампусных программ и стратегий развития университетской инфраструктуры.
Положительный эффект эмерджентности в системе строительно-восстановительных работ после обрушения зданий
Рассматривается феномен позитивной эмерджентности в синергетической системе строительно-восстановительных работ (СВР), возникающей после обрушения зданий вследствие значительных природных или техногенных воздействий. Эмерджентность понимается как появление качественно новых, непредусмотренных изначально свойств системы, ведущих к улучшению объекта. На примере восстановления итальянской деревни Венцоне после землетрясения 1976 г. показано, как катастрофа может стать катализатором эволюции, приводящей к росту архитектурной выразительности, функциональности, туристической привлекательности и социально-экономической значимости восстанавливаемого объекта. Отдельное внимание уделено социотехническим взаимодействиям, роли интуитивных и креативных решений, и гибкости проектных команд, позволивших использовать катастрофу как возможность для эволюции архитектурного объекта в условиях неопределенности. На основе анализа реальных случаев и теоретической базы предлагается вероятностно-статистическая модель для прогнозирования положительного эффекта эмерджентности (ПЭЭ). Модель учитывает ключевые факторы: компетентность команды, гибкость проектных решений, достаточность ресурсов и архитектурный потенциал. Расчет показывает, что при благоприятных условиях вероятность ПЭЭ достигает больше 17 %. При этом вводится важный корректирующий фактор — риск наличия скрытых дефектов, не выявленных при обследовании. Учет этого фактора в модели вносит важные уточнения и снижает вероятность ПЭЭ, тем самым подчеркивая критическую важность тщательного предпроектного анализа. Практическая значимость работы заключается в обосновании ценности адаптивного проектирования и управления неопределенностью для реализации эмерджентного потенциала в строительно-восстановительных проектах. Предложенная модель и выводы служат основой для разработки компенсирующих мероприятий, направленных на минимизацию негативного влияния непредвиденных факторов. Заключительно делается вывод, что положительный эмерджентный эффект следует рассматривать как целевой, а не побочный элемент реконструкции, способный превратить процесс ликвидации повреждений в возможность системного улучшения восстанавливаемого объекта по широкому спектру параметров — от технико-экономических до социокультурных.
Инженерно-техническое обследование строительных конструкций в проекте реставрации и приспособления для современного использования объекта культурного наследия
В статье представлены результаты инженерно-технического обследования строительных конструкций в проекте реставрации и приспособления для современного использования объекта культурного наследия. Целью данного исследования является разработка и внедрение интегрированной методики диагностики технического состояния строительных конструкций с учетом специфики объекта культурного наследия, а также обоснование мероприятий по усилению и реставрации, направленных на продление ресурсного потенциала и адаптацию объекта к современному функциональному назначению. В ходе обследования изучена исходно-разрешительная документация по объекту обследования и составлена программа проведения обследования. Установлены объемно-планировочные решения здания, определено конструктивное исполнение несущих элементов здания. Выполнены обмеры строительных конструкций здания, оформлены планы этажей, фасады, характерные разрезы. Проведен детальный осмотр несущих конструкций здания с выявлением их конструктивных особенностей. Выполнена фотофиксация элементов конструкций здания. Определено техническое состояние несущих и ограждающих конструкций здания. Составлено техническое заключение по итогам обследования. При обследовании использовались визуальный и визуально-­инструментальный методы. Визуально выявлялись видимые дефекты строительных конструкций: трещины, деформации, смещения несущих элементов относительно проектных положений и другое. Визуально-инструментальными методами уточнялись геометрические размеры строительных конструкций и отдельных элементов, исследовались фактические физико-механические характеристики материалов конструкций здания. По результатам комплексного инженерно-технического обследования, натурных и лабораторных исследований, поверочных расчетов и изучения архивных материалов определяется техническое состояние здания, сформулированы выводы о его дальнейшей эксплуатации. Выполнены поверочные расчеты металлической фермы покрытия здания, определены вертикальные перемещения и усилия N в ферме, выполнена проверка назначенных сечений по первому и второму предельным состояниям, местной устойчивости по ферме. Также было выполнено обследование методом сейсмоакустического зондирования свай с целью определения глубины их заложения. Кроме того, в рамках технического обследования объекта культурного наследия было выполнено микологическое исследование деревянных конструкций крыши здания купольного типа на предмет заражения грибами-биодеструкторами (поражения биологического характера), установление возможных причин поражения. Были исследованы пробы с деревянных несущих конструкций крыши здания культуральными и морфологическими методами.
Многокритериальная оценка форм организации производственной базы строительства АЭС с ВВЭР-1200
Статья посвящена решению научно-практической задачи многокритериальной оценки альтернативных форм организации производственной базы (ФОПБ) строительства атомных электростанций с реакторными установками ВВЭР-1200. Предложена классификация российских регионов на четыре категории в зависимости от наличия и степени развития существующей производственной и транспортной инфраструктуры и других критериев, оказывающих влияние на определение предпочтительной ФОПБ. Сформулированы шесть альтернативных форм организации, включая комплексную производственную базу на площадке строительства АЭС, крупную межрайонную базу, само­достаточную районную базу, мобильную приобъектную базу, минимально необходимую базу с ориентацией на внешнюю поставку, а также ремонт и модернизацию существующих мощностей. Каждая альтернатива оценена по ряду критериев: экономическим, территориальным, критериям обеспечения надежности, временным и организационным критериям. Для решения многокритериальной задачи применен апробированный в мировой практике метод анализа иерархий Т. Саати, включающий процедуры парных сравнений критериев и альтернатив с проверкой согласованности экс­пертных оценок. Проведены полные расчеты с определением локальных и глобальных приоритетов всех альтернатив. Результаты исследования демонстрируют, что определение предпочтительной формы организации производственной базы в значительной степени зависит от региональных условий, включая уровень развития инфраструктуры, стратегию инвестирования и долгосрочные планы развития атомной энергетики в регионе. Изложенная методика может быть применена при обосновании организационно-технологических решений на предпроектной стадии строительства новых энергоблоков АЭС с ВВЭР-1200.