Теоретические и практические особенности оценки центров обработки данных (ЦОД)

Аннотация

В настоящей статье автор разбирает особенности оценки объектов недвижимости специального назначения: дата-центров или центров обработки (и хранения) данных (ЦОД/ЦХОД), опираясь на международный опыт, рекомендации международных стандартов оценки и методического руководства RICS (The Royal Institution of Chartered Surveyors/Королевское общество сертифицированных экспертов в области недвижимости (Великобритания)).

Актуальность статьи обусловлена тем, что в настоящий момент в России нет отдельного единого для всех оценщиков или судебных экспертов стандарта или методических рекомендаций по оценке центров обработки данных, а учебно-научной литературы крайне мало. При этом в России, как и в целом в мире, отмечается значительный рост строительства ЦОД, которые впоследствии вовлекаются в коммерческий оборот в качестве объектов сделки, залога или имущественного спора.

В статье проанализирован современный международный подход к оценке ЦОД, а также обобщен личный профессиональный практический опыт автора. Отдельно в статье дано определение и проанализированы особенности этой группы недвижимости, приведена классификация и выявлены основные характеристики, которые оказывают влияние на стоимость. Автором исследованы особенности применения подходов и методов оценки и даны практические рекомендации по определению рыночной стоимости в рамках затратного, сравнительного и доходного подходов. Особое внимание автор уделил основному (доходному) подходу, подробно описаны виды услуг, которые могут формировать доход от операционной деятельности ЦОД, постатейно рассмотрены расходы на эксплуатацию ЦОД, даны практические рекомендации по определению ставки капитализации.